Ulik egenkapital som samboere? Slik bør eierandelen fordeles

Noen par går inn med lik egenkapital i forbindelse med boligkjøp, men det er veldig vanlig at egenkapitalen er ulik. En gjennomtenkt fordeling skaper trygghet for begge, både i hverdagen og dersom dere en dag skulle gå fra hverandre.

Hvorfor bør mer egenkapital gi større eierandel?

Den som går inn med mer egenkapital:

• Binder opp mer av sine egne midler
• Tar større økonomisk risiko
• Ville hatt potensielt høyere avkastning (eller større fleksibilitet) ved å bruke pengene annerledes

Da er det rettferdig at dette reflekteres i eierbrøken. Samtidig kan dere fortsatt velge å dele lånet 50/50.

Vi har laget en samboerkalkulator som kan hjelpe dere med å beregne eierandeler. Dette blir også beregnet i selve samboerkontrakten, men her forklarer vi et eksempel for å bedre forståelsen for ulike eierandeler i boligen mellom samboere.

Slik beregner dere riktig eierandel

Den korrekte måten å regne på er: ‍‍

Eierandel = (egenkapital + egen låneandel) / kjøpesum. Det er altså ikke bare egenkapitalen som teller, men hvor mye hver faktisk finansierer av hele kjøpet.

Eksempel:

La oss si at et samboerpar kjøper bolig for 5 000 000 kr.
Samboer A :1 000 000 kr i egenkapital
Samboer B: 500 000 i egenkapital
Lån: 3 500 000 kr (deles 50/50)

Det betyr at hver finansierer:
‍A: 1 750 000 kr + 1 000 000 = 2 750 000 kr
‍B: 1 750 000 kr + 500 000 = 2 250 000 kr

Eierandelen blir da:

A: 55 %
‍B: 45 %

Hva skjer ved brudd og salg?

La oss si at boligen senere selges for 6 000 000 kr og restgjeld ved salg er 3 200 000 kr.

6 000 000 kr deles ut i fra eierprosenten:
A: 55% = 3 300 000 kr
‍B: 45% = 2 800 000 kr

Deretter trekkes hver deres del av gjelden fra det de har tjent på boligsalget.
A: 3 300 000 – 1 600 000 = 1 700 000 kr
B: 2 700 000 – 1 600 000 = 1 100 000 kr

Hva viser eksempelet?

• A får større del av verdiøkningen fordi A eier en større del av boligen.
• Begge har likevel betalt like mye på lånet.
• Fordelingen oppleves rettferdig fordi den speiler både investering og gjeld.
  

Bør eierandelene tinglyses?

Når dere kjøper bolig, settes eierskapet ofte automatisk til 50/50 av megler dersom dere ikke gir annen beskjed. Det er enkelt, men ikke alltid riktig dersom dere har ulik egenkapital.

Alt 1: Tinglyse 50/50, men avtale noe annet i en samboerkontrakt

Det er mulig å ha 50/50 i grunnboken og regulere reell fordeling i en samboerkontrakt.

Da er det viktig at:

• Kontrakten er skriftlig og tydelig.
• Innskutt egenkapital dokumenteres.

Alt 2: Tinglyse faktisk eierandel (f.eks. 55/45)

Fordeler:

• ‍Samsvar mellom grunnbok og reell eierbrøk
• Enklere og tydeligere ved salg
• Mindre risiko for konflikt

Viktig å være klar over:

• Hvis eierbrøken senere skal endres (for eksempel fordi den ene kjøper seg mer inn), må dette tinglyses på nytt.
• Det utløser normalt tinglysningsgebyr, og hvis den ene kjøper seg opp i eierandel vil det også utløse dokumentavgift (2,5 % av verdien som overføres).

Dette gjør at det kan bli kostbart å endre eierandel senere.

Kort oppsummert:

Når én samboer går inn med mer egenkapital, bør dette reflekteres i eierandelen. Lånet kan likevel deles 50/50, det er eierbrøken som avgjør fordelingen av verdier ved salg.

Ofte tinglyses eierandelene 50/50 automatisk av megler ved kjøp av boligen, men du kan også tinglyse korrekte eierandeler. Dersom eierandelene er ulike, men boligen er tinglyst 50/50, er det ekstra viktig å ha en god samboerkontrakt som regulerer forskjellen.